Hüseyn Talıbov: “İqtisadi dəyər hüquqi təminat olmadan sadəcə kağız üzərindəki rəqəmdir”

Əmlak sektoru həm iqtisadi, həm də mürəkkəb hüquqi proseslərin kəsişdiyi dinamik bir sahədir. Bu sahədə sadəcə rəqəmlərlə deyil, qanunların prizmasından danışmağı bacaran mütəxəssislərə ehtiyac hər zaman yüksəkdir.

Bugünkü həmsöhbətimiz Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) İntizam Komissiyasının və Vəkillər Kollegiyasının üzvü, “PRICE EXPERT” qiymətləndirmə şirkətinin təsisçisi və direktoru Hüseyn Talıbovdur. O, bir vəkil kimi əmlak hüququnun incəliklərinə, bir ekspert kimi isə bazarın real konyukturasına dərindən bələd olan azsaylı mütəxəssislərdən biridir.

– Necə oldu ki, məhz bu iki məsuliyyətli sahəni sintez etmək qərarına gəldiniz?

– Təcrübəmdə tez-tez bu mənzərə ilə rastlaşırdım. Alıcı əmlakın dizaynına və qiymətinə heyran olur, lakin sənədlərdəki gizli risklərdən xəbərdar olmur. Vəkil kimi əmlak mübahisələri ilə bağlı prosesslərdə iştirak edən zaman anladım ki, iqtisadi dəyər hüquqi təminat olmadan sadəcə kağız üzərindəki rəqəmdir.

Qiymətləndirmə fəaliyyətinə başlamağım təsadüfi seçim deyil, hüquqşünas və vəkil kimi formalaşmış peşəkar fəaliyyətimin məntiqi davamıdır. Təcrübə mənə hər bir əmlaka yalnız maddi aktiv kimi deyil, həm də müəyyən hüquqi münasibətlərin və öhdəliklərin daşıyıcısı olan kompleks mexanizm kimi yanaşmağa imkan verir.

Qiymətləndirmə prosesində təkcə iqtisadi göstəricilər deyil, həm də mülkiyyət hüququnun hüquqi vəziyyəti, mümkün risklər və istifadə təyinatı paralel şəkildə təhlil olunur. Belə yanaşma nəticəsində təqdim olunan qiymətləndirmə yalnız bazar dəyərinin müəyyən edilməsi ilə məhdudlaşmır, eyni zamanda aktivin hüquqi təhlükəsizliyi və gələcək istifadəsi baxımından əsaslandırılmış qərar qəbul etmək üçün etibarlı peşəkar zəmanət xarakteri daşıyır.

– “PRICE EXPERT” şirkətini digərlərindən fərqləndirən səciyyəvi xüsusiyyət nədir?

– Qiymətləndirmə bazarında uzun müddət əsas problemlərdən biri formallıq olmuşdur. Bir çox hallarda hesabatlar yalnız formal sənəd kimi hazırlanır və dərin analitik təhlil aparılmır. “PRICE EXPERT” şirkətində isə qiymətləndirmə prosesinə fərqli yanaşma tətbiq olunmuş və bu fəaliyyət sadəcə dəyərin müəyyən edilməsi deyil, strateji qərarvermə aləti kimi formalaşdırılmışdır.

Şirkətimizdə tətbiq etdiyimiz analiz modeli üç sütun üzərində dayanır. Birincisi, bazarın analitik təhlilidir. Bu çərçivədə obyekt yalnız cari bazar şəraiti üzrə deyil, həm də yaxın perspektivdə likvidlik potensialı və investisiya cəlbediciliyi baxımından qiymətləndirilir. İkincisi, hüquqi audit, sənədlərdə gizli varis, həbs və ya mülkiyyət məhdudiyyətinin araşdırılması.

Nəhayət investisiya proqnozu, əmlakın amortizasiya müddəti və rentabelliyi. Müştərimiz bizdən sadəcə rəqəm deyil, tam bir investisiya xəritəsi olur. Təvazökarlıqdan uzaq olsa da, bunu çox az sayda qiymətləndirmə subyekti təqdim edir ki, onlardan da biri “PRICE EXPERT” dir.

– Əmlak bazarında qiymətlərin süni şəkildə şişirdilməsi hər kəsi narahat edir. Müştəri öz əmlakına real dəyərdən artıq qiymət tələb edəndə onu necə razı salırsınız?

– Bu, bizim gündəlik mübarizəmizdir. Mən onlara həmişə bir məfhumu xatırladıram: gözləmə xərci. Əgər əmlak reallıqdan uzaq qiymətə bazara çıxarılırsa, o, sadəcə elan saytlarının bəzəyinə çevrilir. Reallıqdan uzaq qiymət qoyan şəxs vaxt itirir və eyni zamanda inflyasiya, kapitalın dəyərdən düşməsi və alternativ investisiya imkanlarının qaçırılması kimi iqtisadi itkilərlə üzləşir.

Biz müştəriyə birbaşa etiraz etmirik, əksinə müqayisəli bazar analizi vasitəsilə ona real vəziyyəti göstəririk. Təcrübə göstərir ki, süni şəkildə şişirdilmiş qiymət alıcıların marağını azaldır və əmlakın bazardakı satış tarixçəsini mənfi təsir altına salır.

Bazar emosiyalarla deyil, müqayisəli analizlə nəfəs alır. Bizim yanaşmamız emosiyalara deyil, bazar statistikası və analitik müqayisələrə əsaslanır. Məqsədimiz müştərinin yalnız gözləntilərini deyil, onun vaxtını, kapitalını və real iqtisadi maraqlarını qorumaqdır.

– Bəzən əmlak vizual olaraq əla görünür, amma qiymətləndirmədən sonra dəyəri kəskin düşür. Bunun səbəbi nə olur?

– Bəli, “kosmetik aldatma” dediyimiz bir məfhum var. Bahalı təmir çox vaxt binanın aşınmış konstruksiyasını və ya kommunal sistemlərin yararsızlığını gizlədir. Biz obyektə baxarkən divarın rənginə deyil, onun fundamentinə, istismar müddətinə və ərazinin inkişaf planına baxırıq.

Məsələn, sökülmə planına düşən və ya yaxınlığında ekoloji problem yaranacaq bir ərazidə olan mənzil, içindəki qızıl suyuna çəkilmiş divar kağızına baxmayaraq, likvidliyini itirir. Peşəkar qiymətləndirici müştərinin “gözünü açır” və onu vizual illüziyalardan xilas edir.

– Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının İntizam Komissiyasının üzvü kimi sizcə, bazarda peşə etikası nə dərəcədə qorunur?

– Palatanın missiyası qiymətləndiricini cəzalandırmaq deyil, peşənin nüfuzunu və şəffaflığını qorumaqdır. Əgər bir mütəxəssis sifarişçinin diktəsi ilə qeyri-real rəqəm yazırsa, bu, zəncirvari reaksiya ilə ümumilikdə iqtisadiyyata zərbə vurur.

İntizam Komissiyasında hər bir müraciəti detallı şəkildə araşdırırıq. Məqsədimiz birdir: investor əlindəki hesabata baxanda tam əmin olmalıdır ki, burada subyektiv maraq yox, obyektiv reallıq əks olunub. Etimad olmayan yerdə sağlam bazar formalaşa bilməz.

– Azərbaycanın işğaldan azad edilmiş ərazilərindəki quruculuq işləri ümumi əmlak bazarına necə təsir edir?

– Bu, ölkə iqtisadiyyatı üçün yeni bir başlanğıc deməkdir. Qarabağ və Şərqi Zəngəzurda aparılan genişmiqyaslı layihələr həm yaşayış, həm də kommersiya təyinatlı əmlaklara marağı artırıb. Həmin ərazilərdəki əmlakların dəyəri gələcəkdə logistik qovşaqların və turizm mərkəzlərinin formalaşması ilə sürətlə artacaq. Bu proses paytaxt Bakıdakı qiymətlərə də dolayısı ilə təsir edir. Çünki ölkə daxilində investisiya axını daha geniş coğrafiyaya yayılmağa başlayıb.

– Sıravi vətəndaş üçün qiymətləndirmə hesabatı sadəcə bir kağız parçasıdır. Bu sənəd alıcını hansı real risklərdən qurtara bilər?

– Gəlin real bir mənzərəni təsəvvür edək. Alıcı mənzil bəyənir, hər şey mükəmməldir. Lakin peşəkar qiymətləndirmə zamanı məlum olur ki, binanın tikinti sənədlərində ciddi uyğunsuzluq var və ya mənzilin üzərində illər öncədən qalma bir hüquqi öhdəlik unudulub. Vətəndaş kiçik bir xidmət haqqından qaçmaqla, gələcəkdə bütün mülkünü itirmək riski ilə üz-üzə qalır. Peşəkar hesabat sizin iqtisadi sığortanızdır. O sizə deyir: “Bu evi al, çünki dəyəri artacaq” və ya “Bu evdən uzaq dur, çünki sənədləri gələcəkdə sənə problem yaradacaq”. Bizim hesabatlarımız alıcının həm vəsaitin qoruyur, həm də daxili rahatlığını təmin edir.